Byty

Byt - bytová jednotka je součástí bytového domu nebo budovy určená k bydlení osob.

Druhy vlastnictví bytů

Byt je buď jedna místnost, nebo více místností vhodným způsobem propojených, které jsou oddělené od zbytku domu. Celý prostor lze uzamknout. Tyto místnosti slouží k ubytování jedné nebo více osob. Obvykle žijí v jednom bytě příslušníci jedné rodiny.

Velikost bytu se uvádí dvěma různými způsoby. Buď se počítá podlahová plocha bytu v metrech čtverečních, nebo se uvádí počet místností. Při počítání místností platí jistá pravidla. Kuchyně, koupelna, záchod a chodba se jako místnosti nepočítají. Ložnice, obývací pokoj, pracovna a ostatní obyvatelné místnosti se počítají jako místnosti. Pokud je součástí bytu i podkroví, musí podkrovní místnosti splňovat určitá kritéria, aby se jako místnosti započítávaly. Tato kritéria předepisují určitou minimální podlahovou plochu a světlou výšku stropu.

Podle doby, kdy byl byt postaven se rozlišují na byty ve staré zástavbě a novostavby. Přesná hranice ale neexistuje. Byty ve staré zástavbě mají obvykle mnohem vyšší místnosti (často více než 2,6 m), vysoká okna a tlusté stěny. Často jsou ve starých bytech na podlaze parkety.

Způsob výstavby

• Mezonetový byt - byt se rozkládá v několika podlažích, často má terasu, která leží na střeše spodního podlaží
• Suterénní byt - podlaha bytu leží pod úrovní okolního terénu
• Loft - byt, který je postaven v bývalé industriální budově - tovární hale nebo skladišti. Má několik podlaží, horní podlaží ve kterém se nachází ložnice může mít nižší strop. Hlavní rysi loftového bytu jsou nadměrná užitná plocha - od 150 m2 až do 400 m2. V bytě jsou zpravidla vidět původní stavební materiály (železo, dřevo, kámen). Loftový byt má místnosti otevřené a uzavíratelné jsou pouze toaletní místnosti. Moderní bydlení kde se nešetří s penězi.

Dispozice

• Garsoniéra - malý byt tvořený zpravidla jednou obytnou místností s příslušenstvím; hovorově 'garsonka'; označení pochází z francouzského slova "garçon" (chlapec, mladík, mladý muž). Slovem "garsoniéra" se v ČR nejčastěji označují byty bez oddělené kuchyně, tedy 1+0 nebo 1+kk.
• byt 1+0 - 1 místnost + sociální zařízení (bez kuchyně ani kuchyňského koutu)
• byt 1+kk - 1 místnost, ve které je kuchyňský kout
• byt 1+1 - 1 místnost + kuchyň oddělená zdí
• byt 2+kk - 2 místnosti, z nichž v jedné je kuchyňský kout
• byt 2+1 - 2 místnosti + kuchyň oddělená zdí
• byty 3+kk, 3+1, 4+kk ... (analogicky podle předcházejících)
• atypické uspořádání - dispozice, která předešlým způsobem nejde popsat

Právní úprava

Byt je zvláštním druhem nemovitosti. Koncepce, že byt je věcí, je sporná. Svou podstatou není totiž byt nic jiného než součást domu. Z hlediska veřejného práva je bytem podle § 2 písm. b) zákona o vlastnictví bytů místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určené k bydlení. Podle § 2 písm. h) zákona o vlastnictví bytů je jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu.

Nabídka bytů Brno a Jižní Morava na prodej a pronájem

Vlastnictví

Jako každá nemovitost, i byt je předmětem vlastnického práva a lze s ním nakládat jako s kteroukoliv jinou věcí. Vlastník může svůj byt užívat pro svou vlastní potřebu, nebo s ním nakládat, např. jej pronajmout. Je-li vlastníkem právnická osoba, např. družstvo, obvykle jej pronajímá. Vlastnictví se zapisuje do katastru nemovitostí.

Za komunismu mohly být byty od roku 1966 v tzv. "osobním" vlastnictví, což bylo podle marxismu-leninismu vlastnictví jiných věcí než výrobních prostředků. Byty se tak dostaly do stejného režimu jako rodinné domky, na rozdíl od bytových domů, které byly v "socialistickém" nebo "soukromém" (v marxistickém smyslu slova) vlastnictví.

V domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, vzniká povinně ze zákona společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu vymizela dříve běžná družstva vlastníků bytů. Dnes prakticky existují pouze družstva nájemců, kdy vlastníkem bytů (celého domu, ve kterém se byty nacházejí) je bytové družstvo. Členové družstva mají na základě stanov právo nájmu k bytu. Vzhledem k členským právům se takové nájemní právo fakticky blíží vlastnictví. Členové družstva mají možnost prostřednictvím svého členství ovlivňovat chod družstva. Proto jejich vliv na nakládání s bytem je výrazně vyšší než u jiného nájemního bytu.

Nájem

Nájemce (nájemník) byt užívá na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s vlastníkem bytu. Nájemní byt může být byt státní (vlastníkem bytu je stát; dnes již zcela výjimečné), obecní (vlastníkem bytu je obec) nebo i soukromý (vlastníkem je někdo jiný). Nájemce má mnohem slabší postavení než vlastní - tyto formy nájmu bytu se řídí regulovaným nájemným a majitel (obec, stát, soukromník) Vás nemůže z bytu vyhnat, neporušíte-li smluvní podmínky nájmu bytu Brno.

Nájem bytu je subtypem nájemní smlouvy a podléhá zvýšené ochraně. Ta je někdy dokonce zvyšována. Tak původně dispositivní ustanovení o tříměsíční výpovědní době podle § 710 odst. 3 OZ s kogentním minimem 1 měsíce bylo bodem 9 novely č. 267/1994 Sb. zkogentněno na 3 měsíce s odůvodněním: "Je zapotřebí odstranit nedostatek § 710 odst. 3 občanského zákoníku, podle něhož je sice stanovena pro výpověď nájmu obecně tříměsíční lhůta, ale neuvede-li nájemce ve své výpovědi lhůtu, skončí nájem bytu již koncem měsíce následujícího po měsíci, v němž výpověď došla pronajímateli. Tím je znevýhodňován pronajímatel, který během relativně krátké doby 1 měsíce nemá čas řádně vypořádat závazky nájemce, byt po něm převzít a znovu pronajmout. Je na místě lhůty sjednotit."

Nájemní smlouva může být smíšena s jinou smlouvou, např. pracovní. Nájem služebních bytů má sníženou ochranu. Skončení pracovního poměru obvykle znamená důvod pro výpověď nájemní smlouvy.